Régóta nyomon követem az ingatlanpiac alakulását. A pandémia, a turisták elmaradása,  az ingatlan áfájának 5%-on tartása, a  CSOK lakásvásárlási és felújítási kedv magas szinten tartása kormányzati oldalról, az ingatlanok hasznosítását egy igencsak kiszámíthatatlan piaccá tette.

Régen, aki stabil megtakarítást akart (és persze volt rá kerete), ingatlanba fektette, mert szinte biztos lehetett, hogy nyereséget termel.

Ma már alaposan el kell gondolkodni, hogy megtartasz-e egy lakást, ha csak üresen áll vagy megpróbálod -az ingatlanpiac éppen aktuális hullámát meglovagolva- eladni.

Nem vagyok ingatlanpiaci elemző, éppen ezért pusztán adózási oldalról mutatom be, mit kezdhetsz a lakásoddal. Az ingatlanok rövidtávú hasznosítását (airbnb, szálláshely szolgáltatás) pont a COVID járvány miatt nem is érintem, hiszen sajnálatos módon, erről 2020-tól kezdődően alig van értelme említeni.

Részletszabályozásban nem merülünk el, a cikk célja az, hogy a legalapvetőbb módon, az elvet mutassa be.

A tapasztalatom az, hogy keveredés van a fejekben vagyonszerzési illeték és fizetendő személyi jövedelemadó vonatkozásában. Amikor szerzed az ingatlant, vagyonhoz jutsz, akkor fizeted a vagyonszerzési illetéke, melyet a NAV kiszab és fizetési meghagyásban kiküld.

Ha volt korábban ingatlaneladásod, azt itt kérheted figyelembe venni, beszámítani és csak a különbözet után kell az illetéket megfizetned.

Amikor eladod a lakásodat, és abból keletkezik jövedelem, az után 15 % személyi jövedelemadót kell fizetned. 

Valamiért beragadt a köztudatba az a nagyon régen megszűnt lehetőség, ha az eladott lakásból származó jövedelmet lakásvásárlásra fordítod, akkor nem kell adót fizetni. Ez csak abban az esetben van így, ha saját magadnak, vagy hozzátartozódnak szociális intézménybe való lakhatását biztosítod ezzel.

Bevételhez jutsz, amennyiért eladod a lakásod.

Költségek, amik a lakással kapcsolatosak  és igazoltak, tehát számla, okirat, szerződés van róla:

Így megkapod azt a jövedelmet, ami a ingatlan értékesítéséből keletkezett. Ez nem feltétlenül azt jelenti, hogy ezután adót kell fizetned.

Attól függ mennyi ideje volt az ingatlan a tulajdonodban. Ha frissen vásároltad, majd gyorsan eladtad, akkor többet, ha tartottad és jóval később adtad el, akkor kevesebbet.

Tehát, ha 2021-ben értékesíted az ingatlanod és 2016-ban vagy előtte szerezted, akkor nem kell adót fizetned.

Itt a hosszútávú bérbeadásra gondolok (tehát 90 napon túli) és lakásra. (garázs bérbeadására ezek nem vonatkoznak)

A lakásbérbeadás egy olyan tevékenység, amit kivételként kezelnek: nem kötelező hozzá az adószám és áfa szempontjából mentes tevékenység.

De ez nem azt jelenti, hogy nincsenek adókötelezettségek, ezek:

Ezek folyamatos, minimum havi tennivalókat jelentenek.

A lakás bérbeadásnál el lehet dönteni, milyen adózási módot választasz:

Itt is alaptézis az, amit az ingatlan értékesítésnél írtam:

Szja-t fizetni pedig a jövedelem után kell. Ha kell. Ha olyan sok a költséged, hogy lenullázza a bevételt, akkor nem kell.

A bevételnél álljunk meg egy pillanatra: az ember azt gondolja, hogy bevétel a bérleti díj, de nem. Adóügyi szempontból, bevétel minden, amit kapsz, kivéve amire az szja törvény 17. §-a azt mondja, hogy az nem az. Ez pedig az a rezsi, amit óraállás alapján pontosan elszámolnak a bérlők. Alapvetően tehát a rezsi is bevétel, amit átalányban fizetnek, vagy valamilyen egyéb elszámolás alapján fizetnek.

Az ingatlanbérbeadáshoz azért kell egy kis affinitás az adóügyek intézéséhez. Azon kívül, hogy kell szerezni egy jó bérlőt, akire rá mered bízni a lakásod, adminisztrációs teher is terheli a bérbeadót.