Lakáseladás 2025-ben: mennyi adót kell fizetni, és milyen tévhiteket érdemes elkerülni?

Amikor valaki eladja a lakását, sok kérdés merül fel: vajon mennyi adót kell fizetni, és lehet-e valahogy elkerülni? A köztudatban rengeteg tévhit kering, ezért érdemes tisztán látni. A leggyakrabban hallott mondat így hangzik: „Ha új lakást veszek az eladott helyett, akkor nem kell adózni.” Ez azonban nem igaz. Az új lakás vásárlása nem mentesít a személyi jövedelemadó (SZJA) alól.
Nézzük meg közérthetően, hogyan működik az ingatlanadózás 2025-ben, és mire kell odafigyelnie annak, aki most adta el az otthonát.

1. Két ponton kell kötelezettséggel számolni: szerzéskor és eladáskor

• Szerzéskor: vagyonszerzési illetéket kell fizetni, amikor megvásároljuk az ingatlant. Ez általában a forgalmi érték 4%-a.
• Eladáskor: személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni, ha az ingatlant öt éven belül eladjuk, és nyereség keletkezik.

E két adónem teljesen más, és fontos, hogy ne keverjük össze őket.

2. A lakáseladás utáni adózás – az 5 éves szabály

Ha valaki 2025-ben adja el a lakását, akkor az számít, hogy mikor szerezte meg. A szerzés időpontja pontosan szabályozott az SZJA törvényben: ingatlan értékesítéskor az a nap, amikor az adásvételi szerződés „földhivatalhoz” (ma már ingatlanügyi hatóságnak hívjuk) történő benyújtották, öröklésnél pedig az örökhagyó halálának napja. Így például előfordulhat az, hogy 2025 decemberében kötöttél adás-vételi szerződést, de csak 2026 januárban került a hatósághoz, akkor az 2026-os szerzés egy lakás esetében. Tehát az nem mérvadó, hogy a vevőd mikor fizette ki az ingatlant.

Az idő Neked dolgozik: minél régebben van a tulajdonunkban az ingatlan, annál kevesebb jövedelem után kell adózni.

2025-ben értékesített ingatlan esetén:

• 2025-ben vagy 2024-ben szerzett lakás eladásakor a teljes nyereség adóköteles (100%).
• 2023-ban szerzett lakásnál a nyereség 90%-a adóköteles.
• 2022-ben szerzett lakásnál a nyereség 60%-a adóköteles.
• 2021-ben szerzett lakásnál a nyereség 30%-a adóköteles.
• 2020-ban vagy korábban szerzett lakás eladásakor nincs adófizetés.

3. Hogyan számoljuk ki a nyereséget?

A nyereség szót csak az érthetőség kedvéért használom, az szja rendszerében a bevétel, költség, jövedelem és adóalap kifejezeéseket használjuk.

Az adó alapja nem maga az eladási ár (bevétel), hanem a nyereség (jövedelem), vagyis a bevétel és a költségek különbözete.

Bevételnek számít például:

• az eladási ár,
• cserénél a kapott ingatlan piaci értéke.
• (a felsorolás nem teljes…)

Költségként elszámolható:

• a vételár (amennyiért annak idején megvettük a lakást),
• az illeték és más kapcsolódó kiadások,
• az értéknövelő beruházások (pl. tetőtér-beépítés, szigetelés, nyílászárócsere),
• az eladás költségei (pl. ügyvédi díj, hirdetési költség, közvetítői jutalék).

Ha a bevételből levonjuk ezeket a költségeket, megkapjuk a számított összeget. Ezt kell az évek elteltével a fenti szabály szerint csökkenteni, és ennek lesz a meghatározott része az adóköteles jövedelem.

Az SZJA mértéke egységesen 15%.

Az ingatlan értékesítést, (ha még a szerzéstől nem telet el 5 év) önállóan az szja bevallásban kell levezetni. Ezt az adatot a NAV bevallás tervezete nem tartalmazza.

Adóbevallás készítésének a menetéről itt olvashatsz: https://kmhconsulting.hu/adobevallas-maganszemelyeknek/

A bevallásban bevallott adókötelezettséged rendezésére több lehetőséged van, olvasd el az ehhez kapcsolódó 2025-ös cikkeket is:

4. A legnagyobb tévhit: új lakás vásárlásával nem kerülhető el az SZJA

Sokan gondolják, hogy ha az eladott lakás árát egy másik ingatlan megvásárlására fordítják, akkor nem kell adózni. Ez azonban tévedés: az SZJA-ban nincs olyan szabály, amely az új lakásba való „továbbforgatással” mentesítene az adó alól.

Van azonban egy speciális kivétel

2025-ben is létezik úgynevezett cél szerinti felhasználás, de ez szűk körre korlátozódik, és nem lakásvásárlásra vonatkozik.

Ha a magánszemély az eladásból származó jövedelmet (vagy annak egy részét) még a bevallási határidő előtt idősek otthonában, fogyatékos személyek lakóotthonában vagy más hasonló, ápolási intézményben férőhely megszerzésére fordítja – saját maga, közeli hozzátartozója vagy élettársa számára –, akkor az így felhasznált jövedelem után nem kell SZJA-t fizetni.

Feltételek:

• a férőhelynek visszavásárlási és továbbértékesítési jog nélkülinek kell lennie,
• akár egyösszegű térítési díj előre megfizetésével is biztosítható,
• és a felhasználás tényét az adóbevallásban fel kell tüntetni.

Ez tehát egy szociális célú kedvezmény, nem pedig lakásvásárláshoz kapcsolódó adómentesség.

5. Mi az a „cserét pótló vétel”?

Az illetéknél viszont van lehetőség az egyik lakás eladása, és a másik vásárlása közötti  beszámításra. Ha valaki ingatlant vásárol, főszabály szerint meg kell fizetnie a 4%-os vagyonszerzési illetéket. Van azonban egy lehetőség: a cserét pótló vétel szabály.

Ez azt jelenti, hogy ha a vásárlást megelőzően vagy azt követően egy éven belül eladjuk a korábbi lakásunkat, akkor az új lakás után csak a két érték különbözetére kell illetéket fizetni.

Példa:

• Eladunk egy lakást 40 millió forintért.
• Veszünk egy újat 50 millióért.
• Az illetéket csak a különbözet, vagyis 10 millió forint után kell megfizetni, nem a teljes 50 millió után.

Ez egy nagy könnyítés, de hangsúlyozni kell: az SZJA-t nem érinti. Az eladás utáni jövedelemadót akkor is meg kell fizetni, ha másik lakást veszünk.

6. Több ingatlan eladása magánszemélyként

Van, aki magánszemélyként ingatlanokat ad-vesz, és közben felújítja őket. Mondjuk évente egyet. Ez ugyanúgy adózik, mint az egy lakás értékesítése vagy ez már egy gazdasági tevékenység?

Két törvény előírását kell figyelembe venni:

• Az SZJA-törvény szempontjából, ha az ingatlanokat régen szereztük és az eladás nem üzletszerű, akkor a szokásos ingatlanértékesítési szabályok vonatkoznak rá.
• Az áfatörvény viszont kimondja: ha két évnél nem régebbi ingatlanokat adunk el sorozatban, az gazdasági tevékenységnek minősülhet. Régebbi ingatlanoknál a sorozatosság önmagában még nem feltétlenül teremt áfaalanyiságot – de a hatóság vizsgálhatja, mennyire rendszeres a tevékenység.

A gyakorlatban tehát: ha valaki egyszerre, rövid idő alatt több ingatlant értékesít, fennállhat az esélye annak, hogy az adóhatóság üzletszerűségként minősíti, és így áfaalanyiság keletkezik. Ha viszont az eladások elszórva, hosszú évek alatt történnek, akkor jellemzően magánszemélyként adózhatunk.

A NAV 2024-es álláspontja a témában:

https://nav.gov.hu/sajtoszoba/hirek/Amikor_uzletszerunek_minosul_az_ingatlan_ertekesitese

Ha valaki befektetési céllal vásárol lakást, felmerülhet benne, eladja vagy kiadja: Régi blogcikkem ebben nyújt segítséget:

https://kmhconsulting.hu/maganszemelyeknek/eladjam-vagy-ne-adjam/

7. Összefoglalás

Az ingatlan eladásakor a szabályok egyszerű logikát követnek:

• Szerzéskor vagyonszerzési illetéket kell fizetni. Itt létezik a „cserét pótló vétel” kedvezmény.
• Eladáskor személyi jövedelemadót kell fizetni, ha öt éven belül nyereséggel adjuk el az ingatlant.
• Az SZJA alól nem mentesít az új lakás vásárlása.
• Van ugyan cél szerinti felhasználás, de az kizárólag szociális intézményi férőhely megszerzésére vonatkozik.
• Több ingatlan értékesítése magánszemélyként lehetséges, de ha sorozatossá válik, az áfatörvény alapján gazdasági tevékenységnek minősülhet.

Ha tehát valaki 2020 előtt vette a lakását, 2025-ben biztosan nem kell SZJA-t fizetnie az eladás után. Ha viszont az elmúlt években szerezte, vagy több ingatlant értékesít rövid időn belül, akkor mindenképpen érdemes szakértői tanácsot kérni, hogy elkerülje a kellemetlen meglepetéseket.